谈房地产企业面对宏观调控下的问题与财务管理对策
一、财务管理的概念与义务、房地产开发企业财务管理的概念房地产开发企业的财务管理是指企业在消费运营活动中对所需各种资金的筹集、运用、消耗、支出和分配、停止预测、方案、控制、核算、剖析和考核，并正确处置各种财务关系的一项经济管理任务，它是企业运营管理的重要组成局部。房地产开发企业财务管理的义务筹集、管理和用好资金，保证企业消费运营的需求，减速资金周转，不时进步资金运用的效能。
积极组合资金，开拓房地产运营市场，完成住宅商品化。
经过财务活动增强经济核算，改善运营管理，降低运营本钱，进步投资效益和经济效益。
合理的征税谋划，合法的降低税务本钱，尽量最大限制地进步税后利润依照企业实践状况，做到合理分配税后利润，为企业可继续开展提供微弱坚实的根底。
二、财务管理中存在的成绩、开发本钱大幅进步．利润程度下降土地价钱下跌招致房产本钱价钱的成倍进步近几年来，国度历次对房地产市场的微观调控都会增加建立用地的供应，尤其是04年8月31日当前土地运用权由原来的协议出让改成招拍挂制度，土地价钱大幅进步，进而进步了房地产开发的本钱。以厦门岛外某区域房地产开发近年获得的土地本钱为例，原协议出让的土地楼面价钱为600元，平方米左右，2005年下半年经过挂牌获得土地的楼面价钱为元／平米，2010年上升到50o0元／平方米，前后价钱涨了近倍。
钢筋、水泥等次要修建资料价钱下跌修建所需原资料中钢材，水泥所占比重最大，近几年来价钱均有不同水平下跌。按厦门地域发布的市场信息指点价，‘以内钢筋2006年1月的价钱是2982元，吨， 目前下跌到元，吨。假定一栋修建面积为10万平方米的高层住宅，每平方米钢筋含量98KG．其耗用的钢材量因价钱下跌要素总本钱添加将1641万元．每平方米添加了164．05万元。建材价钱的下跌，间接招致修建本钱的进步。
人工本钱添加人工本钱占主体造价15％左右。近年因由于市场休息力紧缺，人工预算单价从2006年终的38元，工日下跌到目前的元／工日，涨幅达50％。建造异样一栋房子，因人工本钱下跌招致10年总体修建本钱比06年添加3．75％。
硅资难度加大．融资本钱进步。企业资金链面临严峻考验房地产业是资本密集型行业，对非上市的房地产开发企业来讲，资金来源次要依托商业银行的信贷资金。当国度实行紧缩性微观调控政策时，银行会增加信贷供应，企业的资金链必财经界将遭到严峻的考验。
存款预备金率的上调，存款难度加大年6月至今，央行数次调整存款预备金比例。存款预备金的上调．大大减小了货币资金的活动性．影响房地产开发存款和按揭存款发放规模，房地产市场资金链进一步收紧，融资难度加大。
银行存款利率上调，融资本钱添加年至2007年12月． 中国人民银行8次调整银行存存款基准利率。房地产开发企业假如在08一o9年间没有充沛应用资金还旧贷新的话，目前的资金本钱都还在6％以上，融资本钱高。另外，近一年来，银监会延续出台的“三个方法一个指引”，要求银行存款必需以资产评价作抵押，存款资金必需运用到存款项目上，不能挪用；单笔金额超越项目总投资5％或超越万元人民币的存款资金领取，严厉执行存款人受托领取方式，这在一定水平上也加大了融资本钱。
企业税收本钱加大，税负高房地产开发企业涉税众多．散布于项目开发的后期、销售和保有三个不同日子阶段，税负程度次要集中在所得税和土地增值税上。
新的所得税法及施行条例公布后．自2008年1月1日起，原享用低税率优惠政策的企业．在新税法实施后5年内逐渐过渡到法定税率。即企业所得税税率由20o7年的l5％逐年上调至2012年的25％ ，所得税税负大大进步；同时，从2007年2月日起．土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”也大大添加了房地产开发企业的税负。
三、对策剖析针对上述房地产企业在微观调控中存在的成绩，企业要走出窘境。就需求增强房地产开发企业的财务管理，构建完善的财务管理体系。
做好投资项目可行性剖析项目投资之前要做好项目的`可行性剖析，不能完全凭客观随意性。企业在挂牌拿地之前，要事前理解地块所处的周边环境，规划方案，建立条件，做好市场剖析和价钱预测，确定楼盘的定位等。其次，依据土地挂牌文件的要求做好项目本钱测算，获得盈亏均衡点的土地价钱。土地价钱确定后，做好投资预算、筹资方案、项目的经济效益剖析和现金流量预算。做好投资项目的可行性剖析，为投资决策提供迷信的根据，能无效地预防投资风险，取得项目投资收益。
做好本钱的精密化管理房地产开发企业的本钱管理应贯串于项目的后期设计 工程投标、施工的进程管理、完工决算、房产销售等环节的一直。
土地价钱的进步，修建资料、人工本钱的下跌，都是不可改动的经济理想，因而，发掘外部潜力，增强本钱管理是房地产开发企业财务管理的中心内容。
项目设计阶段的本钱控制设计阶段是房产项目本钱控制的关键与重点，设计方案直 接影响到投资的规模及建立周期。首先应采取投标的方式，择优选择设计单位：设计单位选定后，房地产开发企业应积极参与到整个设计进程，使设计单位充沛了解开发企业的意图，认清设计要处理的基本成绩，防止呈现施工进程中的设计变卦及返工景象。
投标阶段的本钱控制一切超越2o0万的工程项目均需停止工程招招标，经过审查施工单位资质、技术资金实力，确定信誉良好、实力雄厚的施工单位中标．为企业今后的工程管理和项目施行提供保证。合理低价中标价为企业的本钱控制提供根据。
施工阶段的本钱控制施工进程中要增强现场签证的管理，尽量增加变卦设计。
树立工程签证管理制度，明白工程、预算等部门、人员的职权、分工，确保签证的质量。一切设计变卦、现场签证均须监理单位、甲方、设计单位、乙方共同签字，方为无效。设计变卦应力图在施工阶段的后期完成，工程变卦应严厉依照既定的任务顺序停止，手续要完全，变卦根据、内容、图纸、材料、文件要求清楚、完好，严禁经过工程变卦添加工程内容。
工程结算阶段的本钱控制工程结算的审核在本钱费用管理中的作用不可小看，预决算部门要对工程施工图纸了然于胸．掌握施工合同条款外延，设计变卦签证条理明晰，竭尽所能扫除施工单位的一切“钻空子”行为．将工程本钱费用控制在目的本钱费用范围内。
营销费用控制按年终制定的预算严厉控制营销费用。费用收入中数额最大的是营销推行费用，因而，对每次的推行活动必需有详尽的方案及费用预算，活动完毕后要有效果剖析，防止没无效益的费用收入。
拓宽融资渠道，降低资金本钱增强与金融机构、信托公司、券商以及中介机构的联络和沟通，拓宽思绪，应用房地产信托资金、发行企业债券、运营性物业抵押等多种融资方式筹措资金。
应用品牌劣势与银行协商，争取银行授信额度，争取优惠利率。
在企业资金宽松的状况下，用利率低的存款置换利率高的存款。
优化融资构造，降低短期存款比例，添加中临时企业贷(5)集团成立结算中心。经过结算中心这个外部银行停止统筹布置、合理调度资金，为房地产开发项目提供资金支持。
做好征税谋划普遍以为，售价越高，企业取得的利润和现金就越多，其实不尽如此，售价进步添加的支出能够还不够土地增值税的收入 因而．企业在确定销售价钱时应仔细做好利润和税收的测算，以销售普通住宅为例，增值额超越2O％就必需交纳土地增值税，若测算出增值额略超越20％ ，则应采取降低售价、进步本钱扣除限额的方式降低增值额， 以到达免交土地增值税的目的。
税法规则．交纳的土地增值税可在项目所得税前扣除，房产项目交付运用当年就必需停止所得税汇算，因而，房地产开发企业应尽快完成项目的工程决算，使土地增值税清算和所得税汇算同步，一来汇算的房地产开发本钱真实完好，二则土地增值税清算金额可在所得税前列支， 大大降低企业所得税收入。
完毕语由于近年来地价飞涨、房价疾速攀升不只加大了银行的信贷风险．更引发了越来越严重的社会成绩。为防止社会成绩进一步好转．国度的政策导向曾经从房地产行业转移到其他产业。因而，房地产企业要持续生活和开展必需要经过财务管理来控制本钱和费用，确保资金运动的正常循环和周转，以优化资本构造，降低资金本钱，从而进步外行业中的竞争力，立于不败之地。
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