改制企业土地资产评估中的留意事项
本钱估价法又称本钱逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要用度之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价。 本钱估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不公道的利润，达到降低房价的目的。 本钱估价法的基本公式 一、新建房地产的本钱估价法公式 新建房地产的价格按本钱估价法进行，其公式为：新建房地产价格=取得土地用度 建造建筑物用度 正常利税 结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为： 新建房地产价格=土地使用权出让金 动拆迁用度（或征地安置补偿费） 市政配套增容费十建筑工程用度 专业用度 开发商投资利息 销售用度 相关税费 开发利润 1：土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。 2：动拆迁用度—包括动迁安置费、补偿费、拆迁治理费等。动拆迁用度因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商展安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民均匀需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。 3：征地用度—征地用度是指征用农地的`用度。征地用度包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地治理费等。征地用度与动拆迁用度一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用用度每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。 4：市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。 5：建设工程用度—这项用度包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费（指为房屋居住使用创造条件的工程）。室外工程费（指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设用度）。建设工程用度随建材价格、人工本钱的变化而波动。 6：开发商投资利息—投资利息包括支付土地用度的利息、建设工程用度的利息、专业用度的利息和配套用度的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种，前者计算的是单利，后者计算的是复利。例如，某项目开发周期为2.5年，则其取得土地用度5000万元的利息为（年利率为10.08%）： 7：销售用度—这项用度包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项用度比例可相应降低，尤其是广告用度。 8：相关税费—相关税费是指营业税、城市维护建设税、费附加和印花税。假如契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）米计进土地用度，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%. 9：开发利润—开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993～1995年，上海房地产开发利润多在30%～50%以上，有的高达100%.而近两三年，房地产市场低迷，销售不畅，为数不少的房地产无利销售甚至亏本销售，房地产行业利润率大大降低。一般而言，上海的房地产项目开发周期在2年以内（不包括2年）的住宅。利润率可取15%～20%；开发周期在2～3年的，利润率可取一ZO%～25%.贸易楼、办公楼等在此基础上视具体情况调高或压低。 二：旧有房地产的本钱估价法公式 旧有房地产的价格按本钱估价法进行计算，其公式为：旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 所谓重新建造完全价值，是指在估价时点（基准日）重新建造或购置全新状态的旧房地产时所必须的本钱价格。笼统地说，重新建造完全价值可以采用新建房地产本钱法公式取得，或者运用市场比较法测算全新状态的旧有房地产在估价时点的市场价格。