物业管理作为一个新兴的行业,在我国仅有20多年的发展历史,且几乎集中于沿海发达地区和大城市.在国外,物业管理的历史也不过100多年.20世纪50年代,物业管理开始大力的发展并逐渐成熟,物业管理开始普及,物业模式这一概念随着经济管理的效益化逐步产生和发展.其中英国美国日本等国的物业管理逐步形成自己独具特色的管理模式.
1.1 国外物业管理的发展概况
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia.Hill)的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法,以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏,并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处,住户也非常满意。
现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国,建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后, 这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的日常养护、维修.于是,专业的物业管理机构开始出现。
1908年,由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治-A·霍尔特组织的"芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO-Chicago Building Managers rganiza-tion)"召开了第一次全国性工作会议,宣告了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。之后在此基础上组建了全国性的"建筑物业主组织(BO。一Building Owners Organiza-tion)。1911年,更成立了"建筑物业主与管理人员协会"(BOMA-Building OwneEMEEdManagers Association). 1924年,该协会还出版了名为《经济交流报告》(EER)的年刊。
此后,类似的组织在加拿大、英国、澳大利亚、日本等国纷纷成立.物业管理概念逐步深入社会深入人心,物业管理逐步步入快车,得到全面的和健康的发展,成为现代一个城市一个国家经济环境水平测试的PH试纸。
1.2 我国物业管理的发展概况及其在市场政治经济文化中的发展
1.2.1 我国物业管理发展概况
我国的物业管理始于八十年代初.最早的物业管理开始于经济特区深圳. 1988年伴随深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展,从大到小,从涉外商品房到全市物业管理的发展,初步从借鉴,探索,推广到规范化,由传统的房管式逐步发展为专业化, 企业化,一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
此后的几年内,内地的物业管理也逐步发展起来.经过20多年的改革开放，我国的国民经济和房地产业得到了极其迅速的发展，伴随其发展的是新兴的朝阳产业物业管理,短短的20年,全国物业管理企业已超过２万家，从业人员突破２００万人。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业.
1.2.2 物业管理在我国特有的市场经济,政治文化条件下发展的情况
目前,新兴的物业管理行业在国内总体发展趋势良好,物业管理观念逐步深入人心.但是,每一个新兴的事物必然要经历种种曲折过程.物业管理也不例外.现在,我就目前的状况谈谈物业管理在发展中的市场情况.
1. 物业管理的市场覆盖率
市场比例中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改.我们来看一组信息
(1)到2001年底，深圳物业管理覆盖率达95%以上，物业管理渗透到传统物业管理项目（小区、大厦、工业区）以外的学校、医院、营房、机关、宾馆、车站、码头、公园、农村等各个领域，形成了一大批知名品牌物业管理企业，其中有40多家企业分别在全国大中城市接管物业达3000多万平方米，像中海、金地、万科等企业管理规模均在500万平方米以上，其中中海达到1300万平方米；
(2)上海物业管理覆盖率达80%以上，如上房物业管理公司规模达到1000万平方米，在上海1700余家企业中名列前茅，物业管理从经营理念、体制、运作到效益更为精细、理智和成熟；
(3)以北京为代表的华北地区物业管理覆盖率达35%，北京天虹集团管理规模达到500万平方米以上，青岛和济南分别为25%和22%；
(4)以武汉、长沙为代表的华中地区物业管理覆盖率则相对偏低，分别为6%主5%，而南昌只有1%；
(5)西南地区以重庆、成都、昆明、贵阳为代表，因西部大开发带来的机遇，近年来发展迅速，物业管理覆盖率分别达30%、41%、25%和15%。西北地区发展相对滞后，除西安物业管理覆盖率超出10%以外，其他省市区最多不到2%；东北地区主要集中与大城市和沿海城市，大连物业管理覆盖率为31%，沈阳为19%，长春为15%，哈尔滨为17%。其中大连万达集团、大连机关新型集团、长春房地集团和哈尔滨住宅新区物业管理总公司管理面积均在100万平方米以上。
从以上情况可以看出，物业管理的发展空间和潜力巨大。物业管理行业实施跨区域经营,是行业发展的大势所趋，是物业管理企业实行规模化经营大好机会.
2.管理的市场经济特点：
(1) 物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。 从上面的一组信息可以看到沿海地区和大城市等经济中心城市的物业管理发展较为迅速,物业覆盖面较广,物业管理涉及的行业覆盖面也较深较宽.深圳的物业在全国范围内独占熬头,其覆盖率较全国个大地区高.发达的大城市象上海,北京和重庆等经济文化中心物业管理的覆盖面较广.华中,西南,西北,等地区由于环境和地区差异,经济环境除中心城市外,一般地区较差,物业管理覆盖率和发展情况可想而知了.这一差距,虽然在某种程度上来看不利于物业管理优秀模式的发展,但也是一种巨大的发展潜力,物业的规模化发展也潜藏着巨大潜力.
(2) 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足
目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。物业管理费在很大程度上一直处于虚收的状态。据我采访的无锡中房物业管理公司银杏苑分区吴主任透漏他们小区的物业收费率达75%,这一数字在无锡地区属于较好的。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目,基本上处于亏损状态.无锡桑达苑物业管理处目前基本尚处于入不付出阶段。由于管理