对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

时间:2020-10-07 14:46:05 经济毕业论文 我要投稿

对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

基本案情]

原告:杭州市古荡镇益乐村村民委员会(以下简称益乐村)。

被告:浙江益爱电子发展有限公司(以下简称益爱公司)。

第三人:杭州大排大快餐有限公司(以下简称大排大公司)。

第三人:中国建设银行杭州市高新支行文西分理处(以下简称文西分理处)。

第三人:杭州新时代装饰材料市场(以下简称新时代市场)。

第三人:杭州荣达装饰材料有限公司(以下简称荣达公司)。

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同,合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边,建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目,逾期不能交付使用,作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任,合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后,益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路,益爱公司则自行出资修建。同年11月28日,益乐村出具授权书一份,明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司,授权期自1995年1月1日至2024年12月31日,期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日,益乐村与益爱公司签订补充协议,益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼,所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月,双方又重新签订租赁合同一份,约定:益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金为每平方米12元,以后每两年在原租金数额上递增2元,益爱公司按月支付租金,拖欠两个月以上,益乐村有权终止合同、收回房屋;本合同经双方签字、盖章后生效,原租赁合同同时终止,有关原合同所约定的租金,以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后,益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村,并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用,但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施(鉴定价值为343184元)并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的'房屋租赁合同,并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议,协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层(部分)1200平方米营业房,益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村,再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议,也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日,益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议,向杭州市中级人民法院提起诉讼,请求终止双方间的房屋租赁合同,判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元,并承担诉讼费。

益爱公司则提出反诉,请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元,并负担诉讼费。

[裁判要旨]

杭州市中级人民法院在审理过程中,依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理,杭州中院认为:益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同,明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后,应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计,折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行,便将4幢楼房另行出租他人后改建,致使现在无法审计,由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租,已构成违约,益乐村据此要求终止租赁关系,由益爱公司支付拖欠租金的理由正当,予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为,由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后,益爱公司应归还房屋,文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定,该院于2000年2月2日作出以下判决: