摘要：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产，包括已经出租的土地使用权、持有并打算增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。投资性房地产后续计量包括计提折旧、计提减值准备、取得租金收入、转换等方面的计量。文章结合例题浅析了两种计量模式下投资性房地产的后续计量的账务处理及两种模式转换的账务处理。
关键词：投资性房地产；后续计量；成本模式；公允价值模式
中图分类号：F23 文献标识码：A
文章编号：1674-1145（2009）24-0047-02
投资性房地产后续计量有两种方法：成本模式和公允价值模式。企业一般应当采用成本模式计量，在满足特定条件时可以采用公允价值计量模式。但是，同一企业只能采用一种计量模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，不允许同时采用两种方法对其投资性房地产进行后续计量。
一、成本模式下投资性房地产后续计量的账务处理
在成本模式下，投资性房地产的后续计量账务处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等会计科目。这时，可以参照固定资产和无形资产的账务处理方法对其进行账务处理。一般情况下，企业应当采用成本模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量。成本模式下投资性房地产后续计量原则包括以下几点：
1．企业外购或者自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产时，应当按照其外购或者自行建造投资性房地产的实际成本，借记“投资性房地产”科目；贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2．企业应当按照固定资产或无形资产的相关规定，按期对投资性房地产计提折旧或者进行摊销时，借记“其他业务成本”科目；贷记“投资性房地产累计折旧/摊销”科目。
3．企业取得投资性房地产的租金时，借记“银行存款”等科目；贷记“其他业务收入”等科目。
4．投资性房地产存在减值迹象时应当按照资产减值的有关规定对其进行经减值测试，发现投资性房地产发生减值的，应当计提投资性房地产减值准备，会计分录，借记“资产减值损失”科目；贷记“投资性房地产减值准备”科目。
例1：2008年1月25日，D公司自行建造投资性房地产，建造过程中发生如下有关支出：领用生产用原材料10 000万元，购进该批原材料时支付的增值税进项额为1 700万元；辅助生产车间为该工程提供的劳务支出为30万元；计提有关人员工资40万元、福利费10万元。2008年12月26日，该投资性房地产达到预定可使用状态交付使用，当日就与E公司签订了经营租赁协议，租赁期开始日为2008年12月31日，租赁期为3年，每年年末收取租金400万，D公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，其预计使用年限为40年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧，不考虑其他因素。
要求：编制2008年、2009年上述业务的有关会计分录。（单位万元）
D企业的会计分录处理如下：
（1）领用原材料时
借：在建工程 11700
贷：原材料 10000
应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1700
（2）辅助生产车间为该工程提供劳务时
借：在建工程 30
贷：生产成本——辅助生产成本 30
（3）计提工程人员工资以及福利费时
借：在建工程 50
贷：应付职工薪酬 50
（4）工程达到预定可使用状态交付使用
借：投资性房地产 11780
贷：在建工程 11780
（5）2009年计提投资性房地产折旧时
借：其他业务成本 294
贷：投资性房地产累计折旧 294
（6）2009年取得租金收入时
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
二、公允价值模式下投资性房地产后续计量的账务处理
只有当企业存在确凿证据表明其所拥有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量（通常房产所在地有比较活跃的房地产交易市场或者能够从活跃的交易市场上获得类似房地产的市场价格），才可以采用公允价值计量方法对其所拥有的投资性房地产后续计量。一旦企业采用公允价值计量方法，就必须对其所有投资性房地产都采用公允价值计量方法进行后续计量。公允价值方法下投资性房地产后续计量原则包括以下几点：
1．企业外购或者自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产时，应当按照其外购或者自行建造投资性房地产的实际成本，借记“投资性房地产”科目；贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。