住宅小区维修改造工程管理策略的思考论文
【摘要】随着城镇化的快速发展以及经济条件的日益改善，人们对居住条件的要求也越来越高，更多的人开始注重生活品质的满足。物业管理工作已经成为了现代住宅小区管理中的主要组成部分，有效住宅小区维修改造工程更是期中重要管理范畴之一，为业主在小区内安居乐业提供了巨大的保障。
关键词 物业管理；住宅小区；维修工程；管理策略；探究思考
为了有效提高住宅小区维修改造工程项目管理水平，提高工程质量，保证工期，降低成本。本文我将结合几年来小区物业工程监管工作实践，对住宅小区维修改造工程管理策略展开探究，望能起到抛砖引玉的作用。
1. 小区维修改造中出现的问题探究
住宅小区维修改造的问题主要集中在以下幾点。一是住宅外墙保温处理完涮外墙乳胶漆工程，随着岁月的流失，风吹雨淋，楼房外观显得陈旧，部分出现墙皮裂缝、破损，小区整体外观视觉感官不良；二是顶层楼房的防水层年久失修，防水层出现损坏，造成楼顶漏水；三是小区地面的水泥地砖由于多年受雨水侵蚀，雪水冻融，很多地砖破裂，地面隆起不平；四是道路损坏严重，坑洼不平；五是小区排水沟多是采用地，沟排水的形式，极易造成淤积堵塞，夏季臭味逸出，影响小区空气质量；六是楼房内排水铸铁管线破裂，内部锈蚀严重。
2. 小区维修改造施工的特点探析
小区维修改造不同于一般的新建工程，施工环境有着自己的独特特点。一无论是外墙保温施工、涮外墙乳胶漆还是楼房内部管线的维修改造工程位于居民家中，直接影响居民的生活，施工时需要居民配合，在家中留人，便于施工。给水、排水、天然气管线的改造不能影响居民生活时间太长。二是小区道路、外部管线、地面的施工点多面广，不便施工管理。三是小区维修改造是在居民区进行，对居民的生活影响较大，安全隐患多。
3. 小区维修改造工程管理注意的问题
3.1小区维修改造的工程管理应把加强文明施工的管理放在首位。
使施工现场和临时占地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保持，绿地树木不被破坏，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。为此，施工管理中应做到主管挂帅，系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改，严明奖惩。
⑴主管挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。
⑵系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。
⑶普遍检查，即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查，填写检查报告，评定现场管理水平。
⑷建章建制，即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。
⑸责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。
⑹落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门，哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。
⑺严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。
3.2加强小区维修改造工程的安全管理。
小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区，
车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。
（1）小区维修施工要建立安全管理系统，落实安全管理责任，做到人人肩上有责任，人人有指标。
（2）施工前重点核查施工组织设计中的安全管理措施的内容，是否与工程实际相符，是否有针对性与实际可操作性。
（3）施工现场制定安全生产的管理制度，并做成“安全生产制度板”，与“消防保卫制度板”以及“施工标志牌”一起置于小区施工现场。
（4）施工现场的安全防护应包括以下七个方面：操作现场及洞口临边安全防护、土方工程安全防护、脚手架及高处作业安全防护、施工临时用电安全防护、施工机械安全防护、拆除工程安全防护，上述各项作业中作业条件、料具要求、技术要求、操作防护要求等，应符合国家及当地颁布的规程、规范、标准的规定。
（5）特种作业人员必须持证上岗特种作业，对施工工人的安全教育情况进行检查。
（6）对施工的工程经常进行巡回检查，对项目经理部的安全管理体系及其运行状况进行抽查。
（7）施工现场安全检查的重点部位和重点项目，土建施工安全防护中的脚手架、安全网、防护棚等。临时用电安全防护中的线路、照明设备安装，配电箱、开关箱的设置与安装，漏电与防雷保护；施工机械安全防护中的设备安装；以资料形式表现的项目，包括安全措施方案、安全技术交底、培训、考试记录、持证上岗情况、验收手续、临时用电设计书、用电管理制度、配电系统线路图、接线图、值班记录、设备检测、维修记录等。
3.3小区维修改造工程管理中的质量管理。
（1）“百年大计，质量为本”，小区维修改造更是如此。为不辜负领导的重托，不辜负居民的期望，提高小区改造的工程质量是工程部同志们共同的.重任，义不容辞。为做好工程质量管理，应遵循以下几项基本原则。
（2）小区维修改造工程质量管理要不分工程大小，包含所有的工程，进行全方位管理。居民小区改造涉及千家万户，可以这么讲，小区改造无小事，工程的每一处都是敏感点。如在外墙外保温施工过程是由多种复杂的工序组成的，对于工程质量管理来说，要做好施工监管，否则无论哪道工序出现问题，最终都会反馈到外墙体的保温工程质量上来。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要进行工程验收，做好工程监管的量化和细化工作，进行必要的现场施工巡检等监督工作，验收工作要严格执行《建筑节能工程施工质量验收規范》GB50411-2007 中的相关技术指标和技术要求来操作，处理好关键工序的细节监管工作。在屋顶做防水处理施工监管过程中，我认为防水材料在屋顶防漏建设中起着关键作用，屋顶漏水问题严重影响了人们的正常的生活，降低建筑的寿命。所以建筑行业要做好有效运用防水材料防治屋顶防漏，注意防水材料的选择和质量，配合专业的防水施工技术，做好防水材料定期检查和维修。
（3）工程质量管理要全过程管理，善始善终，每一阶段都马虎不得，稍有失误，就会产生不良后果。工程质量管理要重点突出，对于居民集中敏感点，重点关注，重点管理。
4. 小区维修改造工程管理中的人本管理。
小区维修改造工程位于居民小区，工程的实施离不开广大居民的支持与配合。所以，工
程施工管理中要重点做好与居民的沟通协调工作，言必信，行必果。根据工程的进度安排，提前与居民沟通打招呼，确保工程施工顺利进行。施工过程中爱护居民财物，保持好居民家中卫生环境，保证居民及时的用电、用水、用气。一旦出现意外，要提前通知居民，让居民有充分的时间准备，不影响居民的生活。施工方与居民产生矛盾，监管人员要及时协调，化解矛盾。土方开挖施工在夏季雷雨季节要及时回填，防止雷雨天气造成泥水横流，污染环境，妨碍居民出行。夜间在危险地段设置警示燈，防止居民出现安全问题。施工人员驻地要注意保持环境卫生，材料堆放要整齐，不能妨碍居民交通出行。中午与夜间不得施工，不能妨碍居民的休息。人本管理是一种非常细致的工作，做好人本管理是小区维修改造工程顺利开展实施的保证。
总之，小区维修改造工程管理是一项细致繁杂工作，需要施工人员、工程管理人员与居民的密切配合才能顺利实施。
参考文献
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