物业管理专业毕业论文
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物业管理专业毕业论文 篇1
近些年来，一些发生在小区内的矛盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜，起因大都是业主之间生活习惯的差异、志趣爱好的不同或者是对于公摊面积的纠葛，还有业主与物业之间的矛盾等等，如果物业管理水平提高，物业管理人员能够对这些问题进行妥善处理，就能避免很多的问题。因此，物业管理水平的提高事关到每一位业主的自身的利益和物业本身的利益，对提高物业管理水平的探讨实在必要。
一、物业管理纠纷的现实状态
所谓的物业管理纠纷主要是指业主与物业从签订合同之时开始到合同终止这一个时间内业主与物业之间就小区住宅等相关问题所产生的纠纷和摩擦。随着我国小区住宅的规模不断增大，业主的需要也呈现复杂化的趋势，业主和物业之间的矛盾也呈现复杂化的特征。就产生纠纷的当事人来看，主要分为以下几种类型的纠纷：
(一)物业管理公司与业主之间的物业管理纠纷
物业管理公司和业主之间的矛盾主要集中在物业公司对小区的不合理管理上。例如，物业公司非法(未经过业主的许可)占用业主土地;巧编名目乱收费;随便提高收费标准、物业管理公司提供的服务质量差等等。由于我国还没有对物业管理相关的收费标准，这就给物业管理公司以可乘之机。由于一系列不合理的物业管理情况，导致业主强烈不满，而物业管理公司又给不出合理的解决方式，最后导致纠纷的发生。
(二)业主与业主之间的物业管理纠纷
这类纠纷的发展主要是由于业主之间生活习惯、志趣爱好之间的差异而导致的。例如，停放车位的不合理引发的纠纷、违章搭建或者饲养小动物引发的纠纷、侵害邻里的利益、影响居民的正常生活引发的纠纷等等。这类纠纷如果得不到及时的处理和解决，极易酿成灾祸。
(三)与业主委员会有关的物业管理纠纷
商品房的物业管理公司最终的确定有一个过程。在业主和业主委员会未选定物业管理企业，并没有签订正式合同之前，由开发商选定的前期物业管理公司进行物业管理。在业主委员会成立以后，将由业主委员会讨论决议今后的物业管理公司。由于，前后的物业管理公司很有可能会发生变动，因此，前期的物业管理公司和业主委员会之间很有可能发生纠纷，前后期的物业管理公司之间也有可能发生纠纷。并且，由于业主委员会并不能代表每一个业主的利益，所以业主与业主委员会之间也有可能发生纠纷。更有甚者，业主委员会的成员有可能收了某一个物业管理公司的红包，而不做出公平合理的决定。
(四)物业管理公司、业主、开发商之间产生的物业管理纠纷
业主和开发商之间的纠纷主要是指开发商在业主购买房屋前在合同中所记载的房屋质量、物业管理服务、物业费用等问题未能得到兑现。未能得到兑现的原因主要是在业主购买房屋后，业主与开发商之前的合同款项未能得到物业管理公司的认可，这时，业主就会与物业管理公司发生实际的纠纷。
二、物业管理纠纷的发生原因
物业管理纠纷的发生原因虽然错综复杂，但是归结起来，主要是以下几方面的原因。
(一)业主和物业管理公司的观念不同
业主与物业管理公司实质上是“主人”与“管家”的关系，业主就是“主人”,而物业管理公司是“管家”.然而，物业管理公司并没有清醒的认识到这一点。物业管理公司是业主花钱雇佣一个企业来管理小区的，而不是管住自己的。现在很多的物业管理公司并没有秉承着“服务业主”的理念，而是“管理业主”的理念。对于业主违章停车、垃圾乱堆放等行为，物业管理公司就加大治理力度，甚至要求业主交高额的罚金，而对于水电供应不正常、业主与业主之间的矛盾等不涉及其自身利益的问题则“放纵”.
(二)业主对前期物业管理公司和开发商之间的关系认识不到位
新建小区的前期物业管理公司通常是由开发商投资建立的物业管理公司，与开发商具有同等的法律地位。业主购买房屋后，一旦发现房屋的质量问题、物业管理公共的收费问题和服务问题就会向物业管理公司反映，要求物业管理公司解决。而物业管理公司与开发商有着同等的法律地位，肯定不愿意代替开发商受过，于是物业管理公司和开发商之间就会出现纠纷，有些物业管理公司还通过停水、停电来报复业主，由此，矛盾进一步激化。
(三)发生纠纷的双方重视自己的权利而轻视义务
物业管理服务合同属于双发的有偿合同，一方的权利就是另一方的义务，一方的义务就是另一方的权利。业主一方的义务就是缴纳物业管理公司所规定的各种费用，权利就是享受物业管理公司所提供的各种服务。物业管理公司的义务就是向业主提供各种服务，权利就是依据所提供的服务要求业主缴纳合理的费用。因为业主和物业管理公司双方不明白权利和义务的辩证关系，而只重视自身的权益的实现而不重视自己义务的履行，而造成双方的权利均无法得到实现而引发纠纷。
(四)物业管理的收费混乱
由于我国尚未建立完整的物业管理的收费规定，所以，一些物业管理公司的收费项目相当混乱，五花八门。除了必须缴纳的物业管理服务费用以外，还有一些物业管理公司代收水电费、电视费用、电梯费、电梯维修备用费。五花八门的费用让业主难以辨别真伪。显然业主不愿花冤枉钱，由此导致了业主与物业管理公司的矛盾。
(五)当事人恶意维权
由于业主或者是物业管理公司缺乏相关的法律意识或者是法律意识淡薄，造成了业主和物业管理公共恶意维权，从而引发了纠纷。
三、物业管理纠纷的处理对策
根据以上对物业管理纠纷发生的原因和现状的分析，总结了以下几方面的对策，供大家参考。
(一)物业管理服务公司和业主应该转变观念
物业管理公司与业主是雇佣关系，业主雇佣物业管理公司来为自己提供服务，这种服务是有偿的。但是，现在很多的物业管理公司并没有以“服务”为核心来工作。虽然，物业管理公司在实际工作中需要对小区的环境、垃圾、设施等等进行管理，但是，这种管理应该物业管理公司为业主提供服1务，方便业主的生活，为业主创造良好的生活环境。由此可见，要想减少甚至避免业主与物业管理公司的纠纷，首先就要转变物业管理公司的工作观念;另一方面，业主也应该积极转变“少花钱，享服务”的观念，对物业管理公司有充分的信任。
(二)物业管理公司与业主之间应该相互理解、换位思考、交流沟通
物业管理公司和业主之间是鱼水关系。一方面，物业管理公司需要业主所提供的物业管理费用维持其生产和发展，只要有足够的物质基础，物业管理公司才能够不断提供优质的服务以满足业主的需求，创造良好的小区环境。另一方面，业主需要物业管理公司提供的服务来对自己的生活环境进行管理和维护，需要物业管理公司对小区内发生的一些突发状况进行处理。同时，业主在享受服务的同时也需要向物业管理公司提供一定的资金，只有这样才能更好地保证自己的生活环境有序。由此看来，业主和物业管理公司之间只有相互配合和理解，只有换位思考才能真正明白对方的难处，才能使得义务和权利得到切实的履行和享受。
(三)建立健全物业管理企业的收费体制并进行公示，杜绝乱收费
目前，物业管理公司和业主之间的矛盾主要是由于物业管理费所引起的。现在很多的物业管理公司收取高昂的物业管理费用，物业管理的收费项目更是五花八门、难辨真伪，这使得很多的业主对物业管理公司的收费标准产生了怀疑，由此产生了很多矛盾。所以，物业管理公司应该严格按照法定的收费标准进行收费，收费的款项也要严格按照《物业服务收费管理办法》进行。按照要求，物业管理公司应按对所收取的费用款项和标准进行公示。
(四)重视业主和物业管理公司所签订的合同
物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利与义务关系的凭证，是双方行使权利和履行义务的法律依据。所以应该特别重视物业管理合同的签订。物业管理合同的拟定应该注意精确、全面、合理、科学、合法，避免用语含混、模糊不清等语句，如果物业管理合同对有关内容交代不清就极有可能在今后引发物业管理公司与业主在相关方面的纠纷。因此，业主在签订物业管理合同时要谨慎处之，不可大意，注意对于相关细节的审视，必要时，可以请律师来审核。
(五)提高物业管理公司的服务水平
物业管理公司不生产实在有形的物品，它们所生产的.物品是无形的服务，提供优质的服务是物业管理公司安身立命的根本所在。因此，物业管理公司要无时无刻地把提供优质的服务放在首位，只有服务到位，业主的钱才能到位。提高物业管理公司的服务水平要提高行业的准入标准，这需要相关法律文件的出台，也需要行业协会的监督;此外，物业管理公司要加大对员工的培训工作，培养出服务精良的员工。
(六)双方都应该依照法律维权
物业管理合同是物业管理公司和业主之间的法律。因此，双方一旦发生纠纷应该依据物业管理合同的规定或者是《中华人民共和国合同法》的相关款项提请诉讼或者仲裁解决，不应该无视合同，恶意维权。
四、结语
物业管理的纠纷问题是我们日常生活中常见的纠纷，对于物业管理纠纷的解决应该以法律为依据、以物业管理合同为依据来进行解决。物业管理公司和业主之间是鱼水关系，双方应该相互理解、加强沟通才能实现共赢。
参考文献：
[1]陈珏。物业管理性质的法学反思[J].中国物业管理，2015,(4)。
[2]何平丽。物业管理中业主自治法律制度研究[J].上海大学学报：社会科学版，2014,(9)。
物业管理专业毕业论文 篇2
摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。
关键词：物业管理;现状;对策;发展趋势。
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。
物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一、我国物业管理的现状及存在的问题。
物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。
目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。
(一)物业管理立法滞后，理论体系不够健全。
物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。
并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。
(二)物业管理市场竞争机制尚未形成。
物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
(三)物业管理收费难且不规范。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。
(四)物业管理发展的区域性不平衡。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常;而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。
(五)物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才。
目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。
二、我国物业管理发展的若干对策。
1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。
2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。
3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。
4、提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。
三、我国物业管理的发展趋势。
针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。
(一)物业管理的社会化。
物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。
(二)物业管理的专业化。
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。
物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。
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