论业主自治的边界
本案中，《章程》及《条约》能否对专有局部的自主运营或拜托运营事项受权业主委员会“依据多数业主见见”作出决议？该《章程》及《条约》的条款效能如何？在《物权法》之下，案涉《章程》和《条约》当属“管理规约”性质，对其效能的判别，自不脱业主自治的范畴。一、《物权法》之下的业主自治
业主自治大抵是指业主为维护和促进全体业主的共同利益，按照法律规则和管理规约，并经过业主团体对共有局部和共同事务停止统一、民主管理的制度。作为私法自治的表现，业主自治构成了《物权法》上建筑物辨别一切权制度的两大主要内容之一，贯串于《物权法》第六章“建筑物辨别一切权”，并成为《物业管理条例》制定和修正的指导性准绳，举凡业主大会、业主委员会的组建与运作，管理规约的制定等等，无不表现了业主自治的肉体。
本案中，《章程》和《条约》的内容标明，这两份文件均属《物权法》上所称“管理规约”性质。管理规约是指业主大会按照法定程序制定并经过的对业主具有约束力的关于共有财富和共同事务的管理的详细规则。固然就管理规约的性质，学界素有契约说、劳动协约说和自治规则说之争，但从其订立目标、主要内容和效能范围来看，管理规约好像国度的宪法、公司的章程，具有业主团体基本性自治规则的性质，是业主自治的最高自治标准。
在业主自治观念之下，现代各国大多普遍地供认业主的规约自治权益。业主团体享有普遍的管理共有局部的权益，经过执行管理规约促进和维护辨别一切建筑物的财富价值，从而提升全体业主的集体利益。可经过管理规约规则的事项有：业主的权益和义务、共有局部与专有局部的辨别、业主间管理费用的分担准绳、辨别局部明细书等。我国《物业管理条例》第17条第1款亦规则：“管理规约应当对有关业主的运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当实行的义务，违背管理规约应当承当的义务等事项依法作出商定。”理论中，管理规约主要包括两个方面的内容：一是对共有局部和共同事务的管理。比方，建筑物及其隶属设备的运用、维护与管理；二是对业主行为17的标准与管理，比方，制止业主携带风险物品进入社区等。
本案中，《章程》和《条约》能否对专有局部的自主运营或拜托运营事项受权业主委员会“依据多数业主见见”作出决议？该《章程》和《条约》的条款效能如何判别？此即触及上述条款能否属于管理规约能够规则的内容，或者说上述条款能否属于业主自治的范围？
二、“多数人暴政”与业主自治的限制
业主自治权的行使规则是在多数决之下构建起来的，是民客观念在业主自治中的表现，亦即业主自治是依照多数人的意志而自决。但是，人由于自身的局限，一定数量聚合的人群并不能确保意志的合法性和正义性，很可能呈现多数人应用民主决策中的少数服从多数的准绳，将多数人的意愿强加给少数人，剥夺少数人的权益和利益，此即所谓“多数人暴政”。在业主自治中亦可能呈现“多数人暴政”。基于此，各国对业主自治大多停止了一定水平的限制，普通的规则表现于以下内容之中：维护建筑物整体与平安的需求；专有一切权不得单独处分的规则；严重违背义务者专有一切权的剥夺；管理人选任职务与权限；法律的强迫性规则；不得以规约方式恣意损伤业主以外的人的权益等。
我国《物权法》对业主自治的限制大抵表现在以下几个方面：第一，业主有权共同决议的事项范围的限制(第76条)；第二，停业(“住宅改动为运营性用房”)的限制(第77条)；第三，业主对损害其合法权益的业主或业主委员会决议的撤销权(第78条)等等。与本案有关的主要是第一项。
业主自治决议了对共有局部和共同事务的管理可由业主自在商定，但为防止“多数人暴政”问题，应对业主有权共同决议的事项(多数决决策事项)的范围作出限制。我国《物权法》第76条第1款规则：“下列事项由业主共同决议：(1)制定和修正业主大会议事规则；(2)制定和修正建筑物及其隶属设备的管理规约；(3)选举业主委员会或者改换业主委员会成员；(4)选聘和解职物业效劳企业或者其他管理人；(5)筹集和运用建筑物及其隶属设备的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其隶属设备；(7)有关共有和共同管理权益的其他严重事项。”《最高人民法院关于审理建筑物辨别一切权纠葛案件详细应用法律若干问题的解释》第7条规则：“改动共有局部的用处、应用共有局部从事运营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决议或者管理规约依法肯定应由业主共同决议的事项，应当认定为物权法第76条第1款第(7)项规则的有关共有和共同管理权益的‘其他严重事项’。”这些规则一是肯定了业主共同决议事项的判别规范，在制度上扫除共有和共同管理权因恣意行为而遭到损害；二是经过肯定业主共同决议事项的判别规范，合理划定了业主共同决议事项的范围，防止因其界线泛化而假借共同决议之名损伤业主个体的合法权益。无论是管理规约的制定，还是业主团体所作出的决议，均不应超越此范畴，不得变卦或扫除建筑物辨别一切权的实质，不得损害业主的根本自在。
应当留意的是，《物权法》第76条第1款第(2)项表述是“建筑物及其隶属设备的管理规约”，在解释上能否构成对管理规约内容的限制？管理规约是不是只能规则“建筑物及其隶属设备”的管理？同时，《物业管理条例》第17条第1款规则：“管理规约应当对有关物业的.运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当实行的义务，违背管理规约应当承当的义务等事项依法作出商定”能否构成对《物权法》上述规则的违背？笔者以为，管理规约作为业主自治的规则，自应只受制止性标准的约束，亦即只要业主自治事项的制止情形管理规约不能规则，在该底限之上，一切交由业主决议。
三、《章程》和《条约》的效能问题：基于《物权法》第70条和第76条的解释
本案中，《章程》和《条约》规则，“由业主委员会依据业主代表大会的受权，征求本楼宇内一切房产权和经济利益相同的业主见见，表决经过后以合同方式分楼宇一切权分别拜托一个运营管理公司施行统一的专业化运营管理效劳。业主委员会能够经过招标或其他方式选聘运营管理公司，并与业主代表大会选定的运营管理公司订立、变卦或解除拜托运营管理合同。”很明显将业主的专有局部的运营方式受权业主委员会“依据多数业主见见”作出决议，这一规则能否有效？
《物权法》第70条规则：“业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有局部享有一切权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权益。”通说以为，这一规则标明建筑物辨别一切权是由专有权、共有权和共同管理权所组成的复合性权益。其中，共同管理权作为业主关于共有局部和共同事务从事管理的权益，构成了业主自治的根底。亦即，就第70条的意义，共同管理仅及于“专有局部以外的共有局部”，但《章程》和《条约》的规则曾经超越了“专有局部以外的共有局部”，直接影响到了各业主的专有局部。
《物权法》第76条第1款、最高人民法院前引司法解释条文标明，业主共同决议的事项仅及于共有局部和共同事务的管理，不触及专有局部的正常运用。《章程》和《条约》规则，专有局部的自主运营或拜托运营事项受权业主委员会“依据多数业主见见”作出决议。这里，专有局部的运营方式(自主运营抑或拜托运营)本属业主专有权的范畴，非为业主共同决议事项，除非全体业主同意，不能依多数决来损害少数业主的专有权。所谓“鉴于某商厦商铺的整体关联性，从大多数人的利益动身，要对少数人权益作出必要限制”，当属“多数人暴政”，不值赞同。
综上，笔者以为，《章程》及《条约》对专有局部的自主运营或拜托运营事项受权业主委员会“依据多数业主见见”作出决议的商定，因违背了《物权法》的规则，应认定为局部无效。
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