对商品房地下车位权属的理论分析

时间:2017-09-01 15:36:50 法律毕业论文 我要投稿

对商品房地下车位权属的理论分析

  (一)地下车位的理论根据

对商品房地下车位权属的理论分析

  因为《物权法》中有关商品房车位的规定体现在第六章“业主的建筑物区分所有权”里,建筑物区分所有权理论是商品房地下车位权属确定的理论基础,所以我们首先应当对建筑物区分所有权有一个大概的认识。

  建筑物区分所有权,是近现代各国民法上一项重要的不动产所有权。关于其名称,各国立法例不尽相同。德国、奥地利称为“住宅所有权”。意大利、英国称为“公寓所有权”,瑞士称为“楼层所有权”,等等。我国学者则多认为“建筑物区分所有权”这一名称最为妥恰。最早对建筑物区分所有权予以规定的是1804年的《法国民法典》。其实他们所表述的内容并没有大的不同,即都是对以建筑物的某一特定部分为标的物而成立的不动产所有权的抽象概括,建筑物区分所有权的概念是什么,各国不但没有形成通说,相反却形成了各种对立的学说:

  1.建筑物区分所有权理论的基本概述

  一元论说也称为“一元主义”或者“一元论”。专有权说,是指区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有的权利,即专有所有权。共有权说,该说以集团性、共同性为立论基点,将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有。

  二元论说。该说认为区分所有权,是由区分所有建筑物的专有部分所有权和共用部分持分权构成的。

  新一元论说。该说否定二元论说区分专有部分和共用部分的做法,将二者合并,称为“享益部分”,认为以该“享益部分”为标的物而成立的不动产权利,即是区分所有权。换言之,所谓区分所有权,是指区分所有人对区分所有建筑物的“享益部分”享有的权利,它不仅是一种财产权,而且也是一种全新的物权。

  三元论说。为德国贝尔曼先生所倡,又称“广义的区分所有权说’.认为区分所有权,是由区分所有建筑物的专有部分所有权、公用部分所有权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。

  关于区分所有权的概念,我国宜采取三元论说,三元论说反映了建筑物区分所有权的固有属性,表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权,建筑物区分所有权由以下三部分组成:

  第一是专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”,它既是区分所有权的“单独性灵魂”,也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其涵义指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。

  第二是共有所有权也称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”,是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。

  第三是成员权又称构成员权,指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成员而享有的权利和承担的义务。[1]

  2.商品房地下车位是否为专有权客体

  刚刚颁布的《物权法》亦采用三元论学说。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。有学者认为:“小区地下停车位可以成为专有权的客体,只要开发商能取得其它所有权的条件,如土地使用权证书、建设许可证等证件,其就可以单独拥有该类型车位的所有权,并可以依法转让、出租等。在其没有将该类车位转让的情况下该类车位就归其所有。小区内的其他业主若想拥有该类车位,其必须通过受让的方式单独取得该类车位的所有权,才能享有排他性支配权。”[2]

  我赞成这位学者的观点,通说认为,构成专有部分,须具备两个要件,就是构造上的独立性与利用上的独立性。从构造上的独立性来说,能与其他建筑物区分开来。从利用的独立性来看又可从独立使用与独立的经济效用来判断,地下车位在构造上是独立的,不是一栋房屋必须具备的,而像高层小区的电梯楼梯就是必须存在的,地下车库是一种相对独立的建筑物,而且在法律上它也是独立存在的有独立价值的物,可独立行使经济效益。

  在传统民法的理论与实践中,在理解专有权客体的判断标准上,一般都认为构造上的独立性是指“物理上之独立性”,而利用上之独立性是指能独立利用且不与其他共有设施混为一体。而且由于考虑到经济因素,现代建筑物区分所有权理论逐渐支持放宽对构造上的独立性的标准,以“范围明确轮”代替“物理上之独立性”,同时也放宽了对利用上的独立性的标准。笔者更加赞同于对利用上的独立性的理解,其实只要具备在建筑执照设计图样上有明显界线及实际上有明显之界址两个条件,即使没有固定墙壁隔间,也可以成为专有部分,[1]地下车位具备了利用上的独立性并基本符合构造上的.独立性,所以我认为地下车位是专有权客体。

  当然在地下车库专有的情况下,专有权人的处分行为可能会影响其他建筑物区分所有权人的利益,如将车位卖给小区以外的人或者将车库挪作他用,因此在制度安排上可以对地下车库的专有权人设置一定的权利限制,或者赋予其他建筑物区分所有权人某种优先权,[2]有一种情况是如果车位的数量满足不了业主,那就会有一部分人永远无法购买到车位,所以说限制专有权人的权利是有必要的。

  小区业主是建筑区分所有权人,其中专有所有权具有主导性,区分所有权人取得专有所有权,也就同时取得共用部分持分权和成员权;丧失专业所有权,也就丧失共用部分持分权和成员权,转让、抵押、继承亦然。建筑物区分所有权的这三部分内容具有一体性,在房屋产权登记时,只需表明对所购部分的所有权,其余两项权利无需登记则不言自明,这是建筑物区分所有权的典型形态,在现代商品房开发和销售中很常见。[3]

  (二)学术界关于地下车位权属的几种观点

  小区车位主要有三种形式,第一种是在商品房道路边、楼宇间或绿化区域旁边划出停车位,第二种是将商品房的首层架空,可以作绿化用或做车库用,第三种则是在商品房整个小区的地下修建停车库,前两者属于地上车位,相比较地上车位权属的认定而言,地下车位的权属认定则复杂得多。其实商品房地下车位利益的纠纷关键是明晰车位的所有权问题,所有权确定了,使用权、收益权、处分权都会随之解决。有学者认为,我国房地产权属一致性主要是指土地上所附着建筑物权属一致性,并不涉及地下建筑物和埋葬物,比如地下埋葬物归国家所有,楼房下的城市地铁就不归地上建筑物所有人所有。因此依据房地权属一致性而认为地下停车位当然归业主共有是片面的。[4]但是我认为地下车位并不是埋葬物或是大众公用设施,而是少部分人专用车位,物权法的制定也就在于需要保护私有权。对于地下车位权属有这样几种观点:

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