少缴的税费谁来补-评《物权法》第十九条缺失
关键词： 不动产登记；变更登记；避税 内容提要： 近年来，我国房地产市场总体呈现着过热的态势，无论是商品房抑或二手房，其成交价格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤为明显。而房地产市场的过度繁荣也对我国经济的良性发展造成了一定程度的负作用。国家出台一系列宏观政策抑制房价不公道增长，其中又以通过税收杠杆抑制房屋出卖人获利为最重要方式之一。但是，伴随着2007年10月1日《物权法》开始施行，这一系列税收政策将极有可能成为一纸空文。《物权法》第十九条将极有可能为房屋出卖人公道避税、恶意逃税打开方便之门。而通过对第十九条条文做出限制性司法解释，则完全可以弥补由条文本身产生的漏洞。 房屋，作为社会尤其是个人财富的重要形态，承载着权利人大部分的财产价值，其取得、变动、登记等事项不仅关系到普通老百姓的财产利益，更关乎整个社会经济秩序乃至政治秩序的稳定与繁荣。房地产市场过冷或过热，均将对百姓个人和国家整体产生不良影响。自改革开放以来，尤其是自步进二十一世纪后，我国房屋买卖市场及其活跃，房价在部分城市几乎成跳跃性增长。国家相关各部委针对房地产开发商、建筑商、房屋出卖人、房屋买受人等不同环节分别或共同出台了众多宏观调整性政策法规以此稳定房价。其中，又以2005年5月9日出台的《国务院办公厅转发建设部等部分关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》）为典型性代表。但是，由于即将施行的《物权法》第十九条的出台，国家的'若干法规、政策很可能达不到预期效果，其对二手房交易市场的冲击将更为明显。 一、我国现行房地产买卖涉及的主要税费 鉴于二手房市场作为普通公民个人出卖房产获利的主要市场，税收种类、税率高低对于百姓个人卖房收进及买方支出起着巨大作用。即，二手房市场的宏观调控主要依靠于税收政策调剂。依据我国《个人所得税法》、《城市房屋权属登记治理办法》、《城市私有房屋治理条例》等法律法规，以北京地区为例，于2005年5月9日以前，北京市房地产交易主要涉及税费[1]包括： 同时，依据《意见》中的有关规定，现今在北京地区二手房市场购买房屋，如该房产自产权人获得后已满两年期，则转让该房产涉及主要税费为： 1、营业税＝售房价×5％。 2、印花税＝售房价×0.5‰ 3、个人所得税：售房价-原购房价-公道用度（当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）×20% 对于以囤积房屋，企盼获得巨额利润的出卖人而言——房产购得后未满两年即出卖者，以一套价值200万房产为例，买受人与出卖人分别涉及税率税费为： 买方须缴纳的税费： 1、契税1.5％即200万元×1.5％＝30000元 2、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元 以上2项与《意见》实施前保持不变，合计税率：1.55％，合计支出（含交易治理费）：30000 1000 2000＝33000元。 卖方须缴纳的税费： 1、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元 2、个人所得税（该物业未住满5年，并且不是业主唯一住房的情况下，实行全额征收个人所得税。税率从现行的1.3％下调到1％）即200万元×1％＝20000元（新增） 3、营业税5％即200万元×5％＝100000元 4、教育及城市建设税0.5％即200万元×0.5％＝10000元 其中，3和4两项现时均统称为“营业税”，进行***征收，因此现行公布的最新营业税率为5.5％，合计税率：6.55％，合计支出（含交易治理费）：1000 20000 100000 10000 2000＝123000元。 在此次二手房交易中，国家对于出卖人和买受人共计税率8.1%，可收缴总税费156000元。这种较为高的税率和相对较高的税费总额不仅能有效抑制二手房市场的过渡炒作，也是国家一笔数额不小的财政收进。在实务中，为了规避如此高的税率，出卖人通常会选择与买受人达成私下协议，压低房屋买卖合同中的成交金额，通过其他方式由买方补足成交价格与房屋实际价格的差价，即所谓的“高价低卖”。固然此种做法会给买卖双方带来一定风险，如一方违约后的赔偿题目、买方未及时足额补足差价等，但是由于买卖双方大多出于信任，且此种做法规避税费较多，仍有众多二手房交易采此种做法。但是，假如上文中的交易行为发生于2007年10月1日后，依笔者以为，买卖双方总计需缴纳税可能为0元。 二、《物权法》中“变更登记”制度的法律实务作用 《物权法》第十九条第一款规定：权利人、利害关系人以为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证实登记确有错误的，登记机关应该予以更正。本条文的出台标志着“我国的不动产登记规则中已经建立了更正登记制度”[2].所谓“更正登记”，也称“强制登记”，是指对错误登记的改正登记[3].建立更正登记（亦称“变更登记”）的主要目的在于： 1、避免由于登记机关工作职员疏忽、过失，当事人采取欺骗手段或与登记机关工作职员恶意串通等原因造成登记错误； 2、登记权利人出于客观或主观等原因，无意或蓄意申请登记，导致不动产登记簿记载权利人只是“名义权利人”、“形式权利人”，而真实的权利人无法通过物权公示来实现自己的物权。更正登记制度为真实权利人提供了通过公法行为恢复、保护、实现自己权利的途径。 不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该权利[4].也就意味着即使登记有错误也推定登记的权利状态与实际权利状态相吻合。在现实中，登记尽对不出差错只是一种理想状态。《物权法》出台以前，法律对不动产登记机构的职责、登记要件和登记审查标准等没有明确的规定，各地登记机构把握的标准宽严不一，很多登记机构一般只对申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，没有将询问当事人纳进登记程序，也不对不动产的状况进行实地查看，因此导致不动产登记过程中出现较多的错误记载事项[5].依照我国现行法律规定和实际做法，房屋被登记机关错误登记时，因登记机关颁发房屋产权证的行为系具体行政行为，真正的房屋产权人只能通过行政诉讼程序，请求人民法院依法撤销登记机关错误颁发的房屋产权证，再由登记机关重新登记[6].通过诉讼的方式更正登记内容中的错误事项，不仅从法律本钱上看权利人要付出相对较大的代价，而且由于诉讼程序较为严格，所需时间也相对较长，这将对不动产流转效率和公示公信力产生较大的影响，轻易造成相对人放弃购买该不动产，致使权利人蒙受不必要之损失。而通过更正登记制度的建立，赋予利益相关人以申请变更之权利，结合异议登记制度，从而有效的解决了这些题目。至于此种申请变更请求权之性质，由于学界存在较多争议，本文不作探讨。 实务中，不仅出现过诸如不动产面积、位置等事项出现登记错误，同样也出现过登记簿记载权利人与不动产实际权利人不同之现象。如夫妻结婚前由一方全额出资购房，为表达爱意，登记簿记载权利人为其伴侣。若干年后二人离婚，登记簿记载之权利人声称此房产为属婚前财产，主张其独自享有该不动产物权。如无变更登记制度，实际出资人即房屋真实权利人很难取得所有权。应该说，《物权法》第十九条为解决类似现象的立法目的是好的，但是，由于条文自身的缺陷，此种制度建立后很可能引出更为严重之题目。 三、《物权法》第十九条第一款之文意分析 依据条文，申请变更登记的主体为权利人和利害关系人；申请变更登记前置条件在于：申请主体“以为”登记簿记载事项有误；登记机关予以履行变更登记义务为：登记簿记载权利人出具书证“或”有证据证实确有登记错误；如满足上述条件，所产生的法律后果为：登记机关“必须”做出变更，即“应当予以变更”。由于我国尚未出台《物权法》相关司法解释，《物权法》条文本身也为作说明，在第十九条第一款中，存有若干较为模糊概念。 首先，“权利人”、“利害关系人”之界限和各自范围未予以明确。“权利人”包括所有权人自毫无疑义，题目在于用益物权人是否也可以“权利人”名义申请变更，对于“权利人”之身份审查采取何种方式也不明确。用益物权人如无法以“权利人”名义申请变更登记，转而以“利害关系人”名义申请，是否可被接受？作者以为，依立法者本意，“利害关系人”应仅指与登记错误事项有关之职员。但是，由于条文中没有相关限制，与不动产有关的其他职员是否也属“利害关系人”不甚明确。如，与不动产存在利益关系的利益相关人——房屋潜伏买受人是否也可以作为“利害关系人”申请变更登记？或者说，买受人和出卖人串通，共同编造其他理由证实买受人为“利害关系人”或“权利人”，以此申请变更登记。而由于未明确“权利人”、“利害关系人”之界限和各自范围，即使双方恶意串通，也难于追求其法律责任。【少缴的税费谁来补-评《物权法》第十九条缺失】相关文章：
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