房价下跌时购房人退房要求的法律辨析

内容摘要：开发商降价销售房屋是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。本文以为除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
　　关键词：买卖合同 降价 退房
　　
　　目前，全国很多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人以为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符正当律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
　　
　　法定解除房屋买卖合同的法律分析
　　
　　房屋买卖合同是非要式合同，假如签订合同的双方当事人主体合格、内容正当，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。
　　但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干题目的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营治理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款。
　　（一）开发商逾期交房
　　除当事人另有约定外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的公道期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的公道期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的公道期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
　　（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
　　商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。由于根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律答应购房人解除房屋买卖合同。当然，假如购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
　　（三）买卖合同订立后开发商将该房屋出卖给第三人
　　房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
　　具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　（四）房屋质量分歧格
　　因房屋主体结构质量分歧格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属分歧格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量分歧格而解除合同应由具有资质的鉴定部分对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
　　（五）面积误差比尽对值超出３％或无法办理所有权证
　　根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比尽对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但假如面积误差比尽对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。