商品住宅的财务本钱控制分析
摘 要：在完善项目开发的基础上，如何控制本钱，对实现商品住宅开发经济效益最大化尤为重要。?关键词：商品住宅；财务本钱控制；决算?
随着房地产业作为国民经济支柱产业的逐步确立，奠定了房地产业在国民经济中的重要地位。商品住宅开发作为房地产业重要组成部分，在完善项目开发的基础上，如何实现商品住宅开发最佳本钱控制，已越来越引起人民的广泛关注和重视。?
1 注重决策阶段财务本钱控制?
开发项目本钱的控制贯串于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，假如决策失误，本钱控制已经失往作用。因此，要达到工程造价的公道性，就要以保证项目决策的正确性为条件。针对以上题目，应做好以下三个方面的工作。?
（1）市场研究，主要是解决上马商品房开发项目的“必要性”题目。商品房作为特殊商品，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和猜测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅分布、人均收进、住宅现状。猜测分析包括住宅未来发展趋势猜测、房屋销售猜测及价格分析，同时判定开发产品市场竞争能力及发展远景。?
（2）技术研究，主要解决开发项目在技术上的“可行性”题目。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出商品房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。?
（3）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的“公道性”题目。效益研究包括投资估算，资金张罗和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程用度估算等。通过项目用度、资金张罗等相关指标的'计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。?
2 加强以设计阶段为重点的财务本钱控制?
据资料显示，设计费固然只占工程总用度不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程本钱的关键。?
（1）商品住宅小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的公道层次和关系，据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定公道的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，公道布置公共设施项目的规模及服务半径。?
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建造本钱，尽量减少墙体面积系数。?
（3）商品住宅的层高。住宅的层高直接影响工程造价，由于层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采热等因素增加，使本钱加大。?
（4）商品房住宅单元组成以每栋住宅单元数3-4个单元较为经济，户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的公道布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。? 3 强化施工阶段财务本钱控制?
商品房开发治理的主体为住宅施工治理，它不仅具体复杂，而且战线长，治理优劣直接影响开发本钱。?
（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有商品房住宅施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发本钱的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产治理，进步技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间用度及其他开支，较好的发挥投资效益。?
（2）要科学进行施工治理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价进步，从而加大本钱。因此要采取科学的施工方法。?