房地产开发企业交易环节的税务筹划

时间:2020-10-15 16:45:32 财税毕业论文 我要投稿

房地产开发企业交易环节的税务筹划

一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划
营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种,而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下,通过划定合理的收入项目,降低税率、减少税基,达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧:(1)若房地产企业出售的是经过装修的房屋,如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中,那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税,计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此,企业应该将房屋售价和装修价款分开核算,分别与购房者签订两份合同,一份是房屋销售合同,另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下,就房屋销售价款缴纳5%的营业税,就增值额缴纳土地增值税;装修价款属于劳务收入,只需按建筑业3%的税率计证营业税,不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。(2)若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施,应将能单独计价的部分,如房屋内部的'办公设备、电器等,从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同,同时再签订一份附属设施的购销合同,降低房屋销售价款,减少应纳营业税和土地增值税。(3)若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同,根据现行营业税法,若设备价值作为安装工程产值的,应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商,由接受劳务方购买设备,只就安装的劳务费用签订合同,这样,企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
[例1]某房地产开发企业出售商品房,取得转让产权合同收入4800万元(包括800万元的装修款),除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1 3% 7%)]万元,增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800 264)=1736÷3064],应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264 541.20]万元。
如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元,另签订一份800万元的装修合同,收入总额不变,其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×(1+7%+3%)]万元,增值额占扣除项目的比率为32.45% [(4000-2800-220)÷(2800 220)=980÷3020],应纳土地增值税294(980×30%)万元;建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×(1+7%+3%)]万元,税款合计540.40(220 294 26.4)万元。可见,同样的收入和成本,通过筹划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。同时由于购房价款减少,也为购房者节约了一笔契税。
二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点:(1)企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。(2)出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%,增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃,企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。(3)对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的,其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅,扣除项目总额为2000元/平方米,现有两种销售方案,一是按2380元/平方米的价格出售;二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一,增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-2000)÷2000],小于20%,无需缴纳土地增值税,利润为380元/平方米。方案二中,由于收入增加120元/平方米,导致增加营业税及附加为6.6(120×5.5%)元/平方米,扣除项目金额为2006.6元/平方米,增值额占扣除项目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6],需缴纳土地增值税148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米,企业的利润为345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。可见,售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾,见下文税负平衡点的分析。