房地产估价中的还原利率探析
【摘 要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。【关键词】房地产估价 收益还原法 还原利率
1引言
在房地产估价中，经常用到的方法有三种:市场法、成本法和收益还原法。而对收益性物业诸如商场、商铺、写字楼、宾馆等，决定其当前价值的不是过去的因素，而是未来的因素，也就是说基于市场参与者对未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期，因此利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，因此就需要用到收益还原法来完成。收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，根据估价对象房地产的正常年收益，扣除必要的各项费用和税费后，获得其年纯收益，然后将该年纯收益利用还原利率还原，即得到待估房地产的价格。实际工作中，由于还原利率的确定在一定程度上难以得到解决，因此，其应用受到限制。
2还原利率的实质
经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
3 还原利率的类型
照评估对象的.不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
4确定还原利率的原则
4.1确定还原利率应遵循的原则
4.1.1口径一致原则
同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。
4.1.2客观性原则
收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。 4.1.3实用性原则
实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。
4.2 确定还原利率需考虑的因素
4.2.1区域因素
所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。
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